Оценяването на стойността на недвижимите имоти е необходимо за различни дейности, които ще предприеме собственика, включително финансиране, обявяване на продажби, инвестиционен анализ, застраховка на имущество и данъчно облагане.
Тази статия ще предостави въведение в основните концепции и методи за оценка на недвижими имоти, особено що се отнася до продажбите.
Основни концепции за оценка на имот.
Технически погледнато, стойността на имота се дефинира като настоящата стойност и бъдещите ползи, при попука на даден имот. За разлика от много потребителски стоки, които имат краткосрочни ползи, ползите от недвижимите имоти обикновено са за дълъг период от време. Следователно оценката на стойността на имота трябва да вземе предвид икономическите и социални тенденции, както и редица други критерии, които могат да повлияят на цената . Те са:
- Търсене : желанието или нуждата от собственост, подкрепена с финансови средства, за да се задоволи желанието на купувача ;
- Полезност : способността да се задоволят желанията и нуждите на бъдещите собственици;
- Недостиг : ограниченото предлагане на подобни имоти;
- Прехвърляемост: лекотата, с която се прехвърлят правата на собственост .
Пазарна стойност
Оценката е мнение или оценка относно стойността на конкретен имот към определена дата. Докладите за оценка се използват от фирми, държавни агенции, физически лица, инвеститори и ипотечни компании при вземане на решения относно сделки с недвижими имоти. Целта на оценката е да се определи пазарната стойност на имота – най-вероятната цена, която имотът ще има при следваща продажба.
Пазарната цена, на която действително се продава имотът, не винаги може да представлява пазарната стойност. Например, ако продавачът е под принуда поради заплаха от запор, имотът може да се продаде под пазарната му стойност.
Методи за оценка
Точната оценка зависи от методичното събиране на данни. Конкретни данни, обхващащи специфичните качества на конкретния имот, които включват региона, града и квартала, в който се намира имотът, се събират и анализират, за да се определи стойността на този имот. Оценките използват 2 основни подхода за определяне на стойността на имота.
Метод 1: Подход за сравнение на продажбите
Подходът за сравнение на продажбите обикновено се използва при оценяване на еднофамилни къщи и земя. Понякога е наричан подход на пазарните данни – това е оценка на стойността, получена чрез сравняване на имота с наскоро продадени имоти със сходни характеристики. Тези подобни имоти са посочени като аналози.
В процеса на оценката трябва да се използват най-малко три или четири сравними. Най-важните фактори, които трябва да се вземат предвид са размерът, сравними характеристики и – може би най-вече – местоположението, което може да има огромен ефект върху пазарната стойност на имота.
Качества на сравнение
Тъй като няма два напълно еднакви имота, трябва да се имат предвид и няколко други фактора, включително:
- Възраст и състояние на сградите;
- Дата на продажба, ако настъпят икономически промени между датата, в която ще се продава имота и датата на оценката;
- Правила и условия за продажба, като например, ако продавачът на имот е бил под принуда или ако имота е продаден между роднини (на намалена цена);
- Местоположение, тъй като подобни имоти може да се различават в цената от квартал до квартал;
- Физически характеристики, включително размер на парцела, озеленяване, вид и качество на строителство, брой и тип стаи, квадратна жилищна площ, подове от твърда дървесина, гараж, подобрения в кухнята, камина, басейн, централна климатизация и др.
Метод 2: Подход за капитализация на доходите
Често наричан просто подход на дохода, този метод се основава на връзката между нормата на възвръщаемост, изисквана от инвеститора, и нетния доход, който даден имот има. Използва се за оценка на стойността на имоти като жилищни комплекси, офис сгради и търговски центрове. Оценките, използващи подхода за капитализация на дохода са много лесни за сравнение и създаване.
